Již jsme si vysvětlili, že na naše peníze působí inflace , která je každoročně znehodnocuje. Jednou z možností jak tuto porazit, je přeměnit peníze na majetek. Ten se pak právě díky inflaci lépe zhodnocuje.
Vždy, pokud to situace a peníze umožňují, je tak lepší bydlet ve svém. S ohledem na ceny nemovitostí však patří investice do bydlení mezi největší v životě.
Když nemáme peníze v hotovosti, máme dvě možnosti jak nemovitost financovat. V nabídce je úvěr ze stavebního spoření, nebo hypotéka. Je ale velmi důležité, abychom si uvědomili, že upsat se na desítky let stavební spořitelně, nebo bance znamená pořádně zatížit domácí rozpočet. Mnohdy pak svým klientům říkám: "Lepší dobře bydlet v paneláku, než špatně v baráku.“
Nerad bych tady dlouze popisoval všechny možné pojmy, se kterými se při žádosti o úvěr můžete potkat, ale pojďme si vysvětlit pár základních, které mají při řešení největší vliv:
Sazba – jeden z hlavních parametrů při výběru banky (čím vyšší sazbu dostaneme, tím vyšší splátku platíme).
LTV – poměr výše úvěru vůči hodnotě zajišťované nemovitosti (příklad: Chceme-li koupit nemovitost v hodnotě 1.000.000 Kč a nemáme žádné vlastní prostředky, musíme si tak půjčit celý 1.000.000, tzn. půjčujeme si 100% LTV, a můžeme tak očekávat sazbu nad 4 %. Čím menší je LTV, tím lepší sazbu nám banka nabídne. Pro banku je vždy lepší, když se klient podílí na financování nemovitosti vlastními prostředky.).
Bonita – schopnost klienta splácet (posuzují se příjmy žadatelů, jejich platební morálka, registry, zadluženost ).
Fixace – období, po které zůstává pro klienta stejná úroková sazba / stejná měsíční splátka. Po toto období banka neumožňuje klientovi úvěr doplatit (resp. umožňuje, ale pod velikou sankcí).
Účel – koupě, výstavba, rekonstrukce, zpětné proplacení vlastních zdrojů, vypořádání majetkových poměrů, neúčelová hypotéka - tzv. amerika.
Zástava – nemovitost, kterou nabízíme bance (kupovaná nemovitost, jiná nemovitost ve vlastnictví dlužníka, nemovitost ve vlastnictví třetí osoby).
Pustit se do porovnání hypotéky a stavebního spoření je velmi ošemetné a výsledek by mohl být zavádějící. Abych nebyl obviňován :), že preferuji jedno, nebo druhé řešení, porovnám vždy každý parametr u obou produktů. Obě tyto možnosti mají na trhu své místo a je tedy důležité zvážit, co v dané chvíli a za daných skutečností nejlépe poslouží klientovi a splní jeho požadavky.
Pravda, hypotéky jsou v poslední době na vzestupu (sazby se pohybují již od 2,09 %) a trhají rekordy, zatímco zájem o úvěry ze stavebního spoření klesá.
Přesto by se měl úvěr ze stavebního spoření vyplatit tomu, kdo si na něm doposud spořil. Ten, kdo nemá nic naspořeno a potřebuje peníze hned, má omezené prostředky a zvolí pravděpodobně hypotéku.
Když chce klient nemovitost opravovat, rekonstruovat nebo modernizovat, vyhrává zase stavebko.
Prostřednictvím hypoték lidé zase nejčastěji financují koupi nemovitosti. Hypotéku obvykle dostanete až od tří set tisíc korun, úvěr ze stavebka můžete čerpat i v řádu desetitisíců. Obejdete se bez zástavy nemovitosti a do určité výše úvěru (až do statisíců) vám stavební spořitelny půjčí bez jakéhokoli ručení. Výhodou/nevýhodou úvěru ze stavebního spoření je i neměnná úroková sazba po celou dobu splácení. Klient již v okamžiku uzavření smlouvy o stavebním spoření ví, s jakou úrokovou sazbou úvěru může počítat.
Abyste však mohli žádat o řádný úvěr ze stavebního spoření, musíte mít smlouvu uzavřenou aspoň dva roky, naspořeno čtyřicet procent z cílové částky a dosáhnout potřebné výše hodnotícího čísla – což je proměnná, která se zvyšuje s časem a výší úspor. Pokud podmínky splňujete, úvěr ze stavebka se vám vyplatí. Úrokové sazby se drží poměrně nízko: aktuálně mezi třemi a pěti procenty.
Pokud peníze potřebujete před splněním podmínek, nabízí se úvěr překlenovací. Ten je ovšem méně výhodný. Budete totiž splácet úroky z cílové částky (bez ohledu na to, kolik už jste naspořili) a zároveň dospořovat – než dosáhnete na řádný úvěr. Dluh tedy reálně neumořujete. Úrokové sazby se pohybují zhruba od čtyř a půl do sedmi procent.
Výhodou stavebního spoření je možnost kdykoli bez sankcí řádný úvěr splatit. U překlenovacích úvěrů bývají podmínky tvrdší – musíte spořitelnu včas informovat, žádat o schválení a za předčasné splacení vám může naúčtovat tučný poplatek.
Předčasné splacení hypotéky je možné bez sankce pouze v době konce fixace. Nejčastěji se toho využívá při refinancování. V jiných případech si obvykle banky účtují vysoké poplatky.
Úvěrem ze stavebního spoření bych financoval nemovitost v případě nízké kupní ceny či doplatku kupní ceny kvůli absenci potřeby jištění. Na financování koupě dražší nemovitosti se hodí spíš hypotéka.
I dnešní levné hypotéky však mají své „ale“. Česká národní banka drží úrokové sazby nízko. Musíte ovšem počítat s tím, že hypotéku budete splácet třeba třicet let. Za tu dobu se může změnit leccos – na stavu české ekonomiky i na vaší situaci. Fixaci dostanete obvykle jen na tři až pět let.
Na hypoteční úvěr navíc nedosáhne každý. Při posuzování vaší žádosti bude banku zajímat hlavně vaše schopnost splácet. A ta se odvíjí od výše příjmů (a případných závazků).
Při výběru hypotéky byste si vedle výše úroku měli všímat také dalších kritérií. Zajímejte se i o další podmínky a poplatky. Některé banky požadují, abyste u nich měli běžný účet – takže k výdajům musíte přičíst poplatky za jeho vedení.
Stavební spoření je atraktivní zejména díky státní podpoře. V roce 2011 se snížila, pořád vám ale stát přispěje slušných deset procent z naspořené částky – maximálně však dva tisíce ročně.
Pokud máte hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření, můžete si z daní, respektive ze základu daně z příjmů, odečíst zaplacené úroky – maximálně však tři sta tisíc ročně.
Jak vidíte, parametrů k porovnání je mnoho, a tak si při řešení úvěru na bydlení nechte poradit od hypotečních specialistů a neobíhejte zdlouhavě jednotlivé banky. Protože dobrý poradce s vámi vybere nejoptimálnější řešení, pomůže vám se žádostmi, sežene všechny požadované podklady a zařídí za vás všechny potřebné úkony na všech úřadech (banky, pojišťovny, katastrální úřady).
Ivan Hudec, hypoteční makléř a investiční zprostředkovatel
773 514 018